天风证券合计，地产行业基本面拐点或快要，增量计谋预期捏续。来往端，阛阓“底部共鸣”增强，“短线计谋博弈+中长久估值开拓”逻辑愈加顺畅。设置方朝上，咱们提倡优先探究①非国央企受益于化债、计谋纾困、需求改善等多重逻辑下的窘境回转；②具备投资及改善产物上风的龙头房企专有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率普及逻辑；④二手中介受益于存量来往景气度普及。其中，低估值优质非国企及方位型企业受益于融资、收储等计谋的弹性空间或更大。

　　天风·房地产 | 3月收官，小阳春复盘与瞻望

　　政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量计谋预期捏续。来往端，阛阓“底部共鸣”增强，“短线计谋博弈+中长久估值开拓”逻辑愈加顺畅。

　　行业跟踪（2025.3.23-2025.3.29）

　　新址：“小阳春”阛阓复苏动能弱于以前两年

　　截止3月28日，咱们监测的重心60城3月新址成交面积1219万方，较1-2月月均环比高潮42%，增幅接近24年的44%、低于23年的71%（疫情达成结合放量影响），反馈“小阳春”复苏动能并未超预期，趋势接比年季节性特征。从同比策画看，3月单月同比-6.5%，较1-2月月均同比-7.8%小幅收窄。咱们合计，面前积极成分是新址同比增速旯旮褂讪，主要或成绩于前期计谋脱手的阛阓信心改善，来访、漂流率等微不雅策画趋稳。但新址销售短期制肘开阔，即二手价钱冲击带来的库存流速较低及优质量皮供给的总量稀缺。瞻望后市，4-5月新址销量同、环比存在走弱可能，热门城市具备热度分化逻辑。

　　二手房：捏续受益于对新址的“替代效应”

　　截止3月28日，咱们监测的重心17城3月二手房成交面积933万方，较1-2月月均环比高潮37%，增幅与24年捏平、低于23年的96%。从同比策画看，3月单月同比+42.7%，较1-2月月均同比38.1%增幅扩大。二手房3月环比增幅略低于新址，但咱们合计并不虞味二手房复苏动能更弱，或也与前期二手成交基数已较高档成分相干；3月同比增幅不绝走扩反馈阛阓看护高热。咱们合计，二手成交捏续高增，主要源自于其对居住需求的优先眩惑，价钱及区位等上风是核心影响成分。瞻望后市，咱们策划4-5月二手看护高增，全年二手房捏续受益于对新址的“替代效应”。

　　地皮：避险策略带来核心钞票的溢价抬升

　　25年一季度（限度3月27日），300城住宅用地成交狡计建面7319万平，期货配资公司同比-5.9%，降幅较前年全年收窄16.3个百分点；地皮出让金3449亿元，同比+20.2%；溢价率普及至12.4%。核心城市优质量块土拍升温，主要受房企核心城市补仓意愿高、各地政府加大优质量块供应等成分相干。咱们合计，企业端及住户端的避险策略带来了核心城市优质钞票的溢价抬升，关联新址价钱或在产物迭代撑捏下上行，故总量层面核心性皮的供给量对新址需求核心影响正冉冉增大。短期阛阓对稀缺钞票的强需求保险了拿地企业的去化速率和当期盈利，但新址价钱存在理讲价钱限度上限（同区域二手房价钱+产物溢价）。瞻望后市，咱们合计，短期地皮供应总量层面“缩量提质”趋势延续，热门城市土拍溢价率或延续高位；中期看二手房价钱如故核心成分，决定向新址及地皮阛阓等传导链走势。

　　3月新址同比下滑，二手房同比看护高增

　　新址阛阓本周成交421万平，月度同比-6.40%，相较上月下降18.73pct；累计库存10470万平，二线、三线及以下去化加快，一线去化放缓。二手房阛阓本周成交243万平，月度同比+36.89%，相较上月下降45.48pct。3月17日-23日，地皮阛阓成交建面2031万平，滚动12周同比-25.35%；成交总数393亿元，滚动12周同比-9.21%；天下平均溢价率10.95%，滚动12周同比+6.64pct。

　　本周申万房地产指数-1.49%，较上周着落0.33pct，涨幅排行15/31，跑输沪深300指数1.50pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.25%，较上周普及3.10pct，涨幅排序5/11，进步恒生指数0.86pct；克而瑞内房股进步指数为1.48%，较上周普及5.50pct。

　　投资提倡：政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量计谋预期捏续。来往端，阛阓“底部共鸣”增强，“短线计谋博弈+中长久估值开拓”逻辑愈加顺畅。设置方朝上，咱们提倡优先探究①非国央企受益于化债、计谋纾困、需求改善等多重逻辑下的窘境回转；②具备投资及改善产物上风的龙头房企专有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率普及逻辑；④二手中介受益于存量来往景气度普及。其中，低估值优质非国企及方位型企业受益于融资、收储等计谋的弹性空间或更大。

　　方向方面，提倡存眷1）未脱险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）方位国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国国际发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生计、万物云、招商积余；5）租借企业：贝壳（和国际组长入粉饰）。

　　风险领导：行业信用风险推广；行业销售下行超预期；因城施策力度不足预期。

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